Il est certain que le paysage de la transaction immobilière va fortement être bouleversé par ces semaines de confinement. D’une part, peu ou pas de transactions immobilières initiées juste avant la crise sanitaire n’ont pu être finalisées, mais d’autre part, aucune nouvelle vente n’a pu être conclue depuis. Agences immobilières, notaires, diagnostiqueurs, ces professionnels indispensables n’ont pu (malgré les dires de certains) faire avancer suffisamment un dossier en télétravail pour finaliser une transaction. Exsangue ou presque malgré une année 2019 mirobolante, le marché immobilier aura du mal à se remettre de la crise sanitaire et économique surtout que la politique d’achat des ménages va forcément changer. Une preuve en est la parution d’une ordonnance reportant à l’été les délais de rétractation des acquéreurs et la durée de validité de nombreuses échéances.
L’ordonnance du 25 mars
L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit la suspension des délais inhérents à l’immobilier jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. C’est-à-dire, jusqu’au 24 mai prochain en l’état actuel des textes sous réserve d’éventuelle(s) prolongation(s).
A ce jour, l’ordonnance ajoute une suspension d’un mois supplémentaire par rapport à la simple période d’état d’urgence ce qui implique que les délais de rétractation ne prendront effet qu’après le 24 juin. De cette date d’effet, il faudra donc y ajouter les dix jours légaux à compter de cette date pour purger le droit de rétractation des acheteurs. Au final, tout avant-contrat signé pendant l’état d’urgence, ne pourra prendre effet qu’après ce délai légal de rétractation soit pas avant le 3 juillet. Cette mesure étant rétroactive, elle impacte de fait tous les avant-contrats et promesses de vente signés postérieurement au 3 mars 2020.
Si les vendeurs d’immobilier risquent fort d’être déçus par cette longue incertitude planant sur la transaction espérée, c’est surtout les agents immobiliers qui risquent d’en payer le prix fort.
3 000 agences immobilières menacées
Selon la FNAIM « Les trois quarts des agences immobilières auront d’ici fin mai des difficultés de trésorerie » qui précise en outre dans son communiqué de presse que 3 000 agences immobilières devront cesser leur activité faute de trésorerie suffisante.
Il est vrai que pour les agences immobilières qui ne vivent quasiment que grâce aux commissions sur les ventes (frais d’agence), si elles n’ont pas su ou pu conserver les gains acquis lors de leur fructueuse année précédente, alors cette pause obligée risque d’avoir de cruelles conséquences.
En outre, même à la reprise de la transaction immobilière cet été, il est loin de croire que l’automne et l’hiver à suivre vont être aussi fructueux que les saisons de 2019. Si le nombre de vendeurs d’immobilier risque de croître, il est loin d’être certain que leur bien trouvera facilement un acquéreur. Lassés des semaines passées confinés dans un logement pas ou mal adapté, de nombreux propriétaires vont vouloir mettre en vente un bien immobilier dont ils ne veulent plus et chercher à acheter un logement plus confortable et/ou mieux situé. Mais le volume des acquéreurs potentiels risque de fondre considérablement. D’une part parce qu’ils n’auront plus les moyens d’acheter en raison de la baisse de leurs revenus due au chômage et d’autre part parce que les banques, mises à mal, risquent de sélectionner davantage les emprunteurs et les assureurs, leurs assurés en prêt immobilier.
La durée de validité des diagnostics concernée ?
Oui mais…. ainsi que le précise l’ordonnance « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. » ; si cela s’applique au contrôle technique automobile cela devrait également s’appliquer aux diagnostics immobiliers.
Mais les notaires ne semblent pas de cet avis car ils ne veulent pas prendre le risque de créer une situation de ‘vice caché de la construction’ due à un diagnostic immobilier invalide (termites et mérule notamment). Alors même si la signature à distance d’un acte de vente est désormais possible à distance selon le Décret du 3 avril, il faudra pour l’effectuer que les diagnostics immobiliers soient à jour !
Mais rappelons que s’il n’est donc pas nécessaire de faire exécuter à nouveau un diagnostic immobilier obligatoire avant-vente ou avant location parce que celui-ci est arrivé en fin de validité durant la période de suspension d’échéance, la plupart des diagnostiqueurs immobiliers ont toujours été assez conciliants. Lorsqu’une vente ou une location ne s’est pas finalisée durant la période de validité des diagnostics, presque tous les diagnostiqueurs immobiliers ont proposé une réactualisation à moindre coût d’un diagnostic échu et même lorsque cela est possible gracieusement lorsque le déplacement sur site n’est pas requis (cas de l’ERP notamment).
