La portée des diagnostics immobiliers ne se limite pas aux constructions résidentielles et tertiaires. Beaucoup ignorent souvent que des études et diagnostics sont aussi requis avant la vente d’un terrain constructible ou la mise en construction sur un terrain nu. Certains de ces diagnostics et études ne sont obligatoires que dans certaines zones, un autre au moins est à réaliser partout quelle que soit la commune ou la région d’implantation ; un autre encore est à venir Étude de sol ou géotechnique, diagnostic termites, État des Risques et Pollutions, diagnostic environnemental amiante…Quels diagnostics doit-on réaliser avant la vente d’un terrain ou la mise en construction d’une maison ?
L’État des Risques et Pollution (ERP) obligatoire partout
L’ERP (État des Risques et Pollutions) doit être effectué par le vendeur ou le bailleur de tout bien immobilier construit ou non. Cet état renseigne l’acquéreur ou le locataire sur l’existence et la localisation de tous les risques auxquels le bien (et ses occupants) sera exposé durant son occupation.
Les risques recensés dans l’ERP sont :
- les risques naturels (crue, inondation, sismicité, avalanches, feux de forêt…) causés par les éléments et qui peuvent avoir des conséquences sur la sécurité du bien et des personnes ;
- les risques miniers (effondrement de cavités souterraines, tassement des sols…) qui sont dus à la nature et la qualité du sous-sol. Ces risques sont principalement importants pour la pérennité d’une construction qui serait implantée sur un sol instable ou mouvant ;
- les risques technologiques (explosion, radioactivité, émission de vapeurs nocives ou toxiques…) sont ceux liés à la proximité d’une installation employant ou produisant des matières dangereuses ainsi qu’aux voies de communication (routière, maritime, ferroviaire) fréquentées par des transports de matières dangereuses.
- En outre, l’ERP renseigne le niveau d’émission en radon du sol sur lequel est sis le terrain et où sera implantée la future construction ainsi que sur l’éventuelle présence d’un sol pollué (ancienne présence d’une installation classée pour l’environnement).
Non seulement, l’ERP renseigne les futurs occupants du terrain sur les atteintes possibles aux personnes (radon, risques naturels et technologiques), mais de plus il informe sur la qualité du sous-sol et sa capacité à soutenir durablement une construction.
L’étude géotechnique
Bien que recommandée, l’étude de sol ou étude géotechnique n’est pas toujours obligatoire. Elle n’était souvent requise pour une maison individuelle que sur demande de la commune ou du constructeur.
A compter du 1er janvier 2020, tout acte de vente ou contrat de construction devra comporter une étude préalable des sols lorsque la zone est reconnue comme argileuse. Les zones argileuses sont en effet propices au risque de retrait et gonflement des argiles c’est à dire la tendance du sous-sol à gonfler lors des épisodes pluvieux et à se rétracter sous l’effet de la sécheresse. Toute construction implantée sur un tel sol sera donc soumise à des mouvements périodiques de terrain qui fragilisent la structure, font naître des fissures et brèches allant jusqu’à la menacer d’effondrement.
C’est sur l’ERP (État des Risques et Pollution) que figure le risque ‘retrait/gonflement des argiles’ dont le niveau obligera à une étude géotechnique préalable à la vente ou à la mise en construction.
L’obligation est inscrite désormais dans le Décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux applicable au 1er janvier 2020.
Le diagnostic termites
Parce que les termites sont des insectes xylophages (qui se nourrissent du bois) et parce qu’ils se déplacent également en sous-sol, le diagnostic termites est obligatoire avant la vente d’un terrain lorsque celui-ci est situé dans une zone infestée. La lutte contre la prolifération des termites comprend une phase de recherche et de détection de la présence de ces insectes avant une phase de destruction. Le diagnostic termites va non seulement informer les autorités compétentes de la présence de ces insectes sur le territoire mais va également obliger le constructeur à mettre en place des protections isolant la construction du terrain par lequel peuvent remonter ces insectes.
Les zones déclarées infestées par les termites sont recensées commune par commune par le préfet de chaque département. A l’heure actuelle, on recense 54 départements à risque termites dans lesquels le diagnostic termites est obligatoire avant la vente d’un bien immobilier bâti ou à bâtir.
Bientôt un diagnostic amiante des terrains à bâtir
On attend sous peu la promulgation de la norme du diagnostic amiante environnemental. Ce diagnostic va viser à rechercher l’éventuelle présence d’amiante ou de roches amiantées dans le sous-sol d’un terrain à bâtir. Comme pour les autres diagnostics amiante, avant-vente, DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives), RAAT (Repérage Amiante Avant Travaux), son objet est la protection des personnes face au risque (parfois mortel) d’ingestion ou d’inhalation de fibres d’amiante. Le diagnostic environnemental amiante va rechercher l’éventuelle présence d’amiante dans le sol que des intervenants de travaux peuvent rencontrer lors des opérations de creusement et aménagement du sol devant accueillir une construction.
Une cartographie des zones à risque amiante devrait être éditée afin de savoir dans quelles communes ou zones géographiques le diagnostic amiante environnemental sera obligatoire.
A savoir : Il est fort probable que le risque environnemental amiante soit intégré dans l’ERP (État des Risques et Pollutions) à l’instar des risques naturels, miniers et technologiques, du risque radon et de la présence de termites. Beaucoup de ces informations sont déjà et toutes seront probablement regroupées sur le portail gouvernemental GéoRisques accessible à tous.
