Depuis qu’ils sont apparus chez nous, les diagnostics immobiliers sont rapidement devenus obligatoires d’abord pour la vente puis pour la location d’un bien immobilier notamment d’un logement. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour protéger l’environnement et éloigner les risques de précarité énergétique des occupants, diagnostics amiante et plomb pour la santé des occupants, diagnostics gaz et électricité pour leur sécurité, ESRIS, mérule, termites pour leur information… D’autres sont nés de la volonté d’apporter aux futurs locataires et acquéreurs une information importante sur la surface, la description l’environnement et l’équipement de leur futur logement. Si le plus souvent ces diagnostics facultatifs apportent un réel ‘plus produit’, il semble que l’appellation ‘diagnostic’ commence à être un peu trop galvaudée. Entre attestation, certificat et diagnostic, des différences existent même si certains les utilisent sans distinction.
Les diagnostics immobiliers
On peut raisonnablement établir que seuls les diagnostics requis par le CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) peuvent recevoir l’appellation de ‘diagnostics immobiliers’. En fait ces véritables diagnostics immobiliers sont ceux qui doivent être conduits par un professionnel du bâtiment ayant reçu la certification de diagnostiqueur immobilier. Comme l’exigent les textes réglementaires, les ODI (Opérateurs du Diagnostic Immobilier) doivent être titulaires de pré-requis avant formation, doivent obtenir des certifications de compétences pour les diagnostics à effectuer, puis doivent s’engager à une totale indépendance envers les entreprises susceptibles d’effectuer des travaux et doivent bénéficier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle. Selon le type de diagnostic immobilier à effectuer, les diagnostiqueurs doivent même être parfois tenus d’obtenir des mentions spéciales notamment pour l’immobilier tertiaire voire les ERP (Établissements Recevant du Public) et les IGH (Immeubles de Grande Hauteur).
Il s’agit donc de véritables diagnostics effectués par des professionnels, reconnus par la législation et le plus souvent opposables. On entend par la qualification d’opposabilité la capacité pour tout donneur d’ordre, locataire ou acheteur d’obtenir réparation d’un dol dû à une erreur dans le diagnostic. Cette possibilité de réparation de dol est une des raisons de l’obligation d’assurance professionnelle (Rcpro) de diagnostiqueur immobilier. Bien sûr, parce que les opérateurs du diagnostic immobilier sont également exposés à des risques (amiante, plomb, gaz, électricité…) ils doivent aussi disposer d’assurances pour couvrir les conséquences sur leur santé d’éventuels accidents ou expositions.
Des attestations parfois appelées ‘diagnostics’
Cette appellation d’attestation est celle qui regroupe ce qui ressemble à des diagnostics immobiliers mais qui a la particularité de pouvoir être effectués par tous et non seulement par des diagnostiqueurs immobiliers de profession. C’est le cas des attestations de surfaces que l’on appelle souvent diagnostics de surface.
On distingue l’attestation de surface habitable (ou mesurage Loi Boutin) qui définit la surface réellement habitable d’un logement devant être loué et l’attestation de surface des parties privatives (ou diagnostic Loi Carrez) qui détermine la surface réellement habitable des seules parties privatives d’un lot de copropriété devant être vendu.
Hors ces deux attestations les plus courantes, qui peuvent être effectuées par l’agent immobilier, le bailleur, le vendeur (à leurs risques) ou par un diagnostiqueur immobilier (sous sa responsabilité professionnelle), il existe également des attestations diverses ne pouvant être délivrées que par des organismes. C’est le cas des attestations de raccordement ou de conformité d’assainissement (diagnostic assainissement collectif) conduit par les services communaux ou de conformité d’une installation de recueil et de traitement des eaux usées (diagnostic assainissement non collectif) mené par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) ou par un de leurs délégués.
Si comme pour les diagnostics immobiliers à conduire impérativement par des diagnostiqueurs ces attestations sont opposables, leurs exécutants non soumis à une obligation d’indépendance peuvent recommander voire imposer des enseignes ou leurs propres équipes (à leur propre tarif…) pour effectuer les travaux qu’ils ont imposés…
Des diagnostics et des certificats
Entre diagnostic et certificat, il commence à y avoir pléthore d’offres plus ou moins gadgets. Si certains sont de véritables bonus aussi bien pour le vendeur, le bailleur, l’acquéreur ou le locataire, d’autres sont moins évidents d’utilité.
Parmi les premiers citons ceux qui auraient du ou devraient devenir obligatoires : le diagnostic bruit, le diagnostic QAI et le diagnostic internet.
Le diagnostic bruit car les nuisances sonores sont un véritable problème de santé publique. Voir à ce propos le site bruit.fr qui informe et accompagne les citoyens sur les moyens de prévention et de lutte contre le bruit.
Le diagnostic QAI (Qualité de l’Air Intérieur) est un parent pauvre du diagnostic immobilier. Rendu un temps obligatoire, puis abandonné pour être repris mais uniquement dans les ERP abritant l’enfance, il semble qu’il sera remplacé dans le résidentiel (maison, appartement, immeuble…) par un diagnostic ventilation afin d’attester que l’aération du logement est suffisante.
Le diagnostic numérique ou DPI (Diagnostic de Performance Internet) afin de lutter contre l’isolement des personnes dans les déserts numériques et pour que la quasi totalité des démarches puisse être dématérialisée.
Et puis, on voit et on verra encore fleurir sur le marché de l’immobilier des services, certificats et diagnostics qu’il appartiendra à chacun de requérir selon sa sensibilité au Rayonnement Électromagnétique (diagnostic REM), son état de santé (diagnostic bien chez moi), sa capacité à percevoir l’ensoleillement de son habitat (certificat de luminosité) ; A suivre….
