En matière de diagnostics immobiliers, on parle souvent de la déchéance de cette fameuse garantie de vice caché de la construction, mais qu’en est-il exactement ? Qu’est-ce que la garantie de vice caché ? Comment s’applique-t’elle ? Et quels sont les recours d’un acheteur en cas de découverte d’amiante, de termites ou de plomb dans un bien immobilier que l’on vient d’acheter ? Vendeur ou diagnostiqueur immobilier, contre qui se retourner et comment ?
La garantie de vice caché de la construction
C’est une présomption de la méconnaissance par le vendeur de défauts dans le bien immobilier vendu. Par vice caché, on entend : un défaut masqué que l’occupation du bien immobilier ne peut pas déceler. Une fuite, une entrée d’eau ou une détérioration manifeste des boiseries sont visibles et donc connues, alors qu’une prolifération de termites au sein de la charpente ne peut être décelée lors d’une occupation ‘bourgeoise’ des lieux. D’où l’intérêt des diagnostics immobiliers pour lesquels un professionnel certifié mène les investigations requises avec ses connaissances d’expert et un matériel adapté.
La garantie de vice caché de la construction sert donc à protéger le vendeur d’un bien immobilier contre le recours d’un acquéreur en raison d’un défaut majeur mais non apparent. Elle est soumise à l’article 1641 du Code Civil.
Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit répondre à quatre critères :
- Être caché, donc non apparent lors des visites ayant précédé l’achat ;
- Être antérieur à la date de conclusion de la vente ;
- Être toujours existant au moment de l’achat ;
- Rendre le bien immobilier inadapté à l’usage ou en diminuer fortement la valeur vénale.
Les recours contre les vices cachés de la construction
L’acquéreur dispose de deux années après la conclusion de la vente pour exercer un recours contre le vendeur particulier ou professionnel pour vice caché de la construction. Ce recours ne peut être exercé que par voie de justice, d’où l’intérêt de souscrire une assistance juridique avant d’acquérir un bien immobilier.
Le recours peut prendre deux formes et détermine l’action requise :
- Le bien immobilier est inhabitable car insalubre ou dangereux, l’action dite ‘rédhibitoire’ visera donc à obtenir l’annulation de la vente et le remboursement du prix payé et des frais annexes ;
- Le bien immobilier est habitable mais sa valeur est dépréciée par l’existence du vice caché, l’action sera ‘diminutoire’ car elle visera à un remboursement partiel selon une nouvelle estimation à faire effectuer par un expert.
Dans les deux cas, l’action pourra être accompagnée d’exigences de dommages et intérêts pour le préjudice supporté par l’acquéreur.
Vice caché et diagnostics immobiliers avant-vente
Lorsque le vendeur, de bonne foi, n’avait pas connaissance du vice caché de la construction sur le bien immobilier vendu, il n’est contraint qu’à l’annulation de la vente ou qu’à un remboursement partiel sans paiement de dommages et intérêts.
Si le vendeur, de mauvaise foi, a sciemment dissimulé les vices apparents, il est déchu de cette garantie de vice caché de la construction et peut être tenu au versement de dommages et intérêts en plus du remboursement de la vente, de la diminution du prix de vente ou des travaux à entreprendre à ses frais (désamiantage, retrait du plomb, remise aux normes des installations d’électricité ou de gaz….).
Lorsque le vice caché, non connu du vendeur, n’a pas été décelé par un diagnostic immobilier sensé le découvrir (termites, mérule…), c’est la responsabilité du diagnostiqueur immobilier qui est engagée. Les frais seront alors supportés par l’assurance professionnelle du diagnostiqueur immobilier qui devra faire face aux recours de l’acheteur mais aussi du vendeur qui était le donneur d’ordre des diagnostics immobiliers.
Le défaut de réalisation par le vendeur d’un diagnostic immobilier obligatoire équivaut à une dissimulation d’un vice apparent et laisse le vendeur seul face à l’acquéreur pour supporter l’intégralité des conséquences et des préjudices.
Vice caché et location
Ce qui s’applique à la vente en matière de vice caché s’applique également pour la location. Un bail peut être annulé par le locataire en raison de vices cachés, ou le prix du loyer diminué en raison d’un défaut. De même, un bailleur peut se voir tenu de procéder à ses frais à un désamiantage, un retrait du plomb ou à la mise aux normes d’installations tout en indemnisant le locataire pour le préjudice subi.
Les cas particuliers en termes de vice caché et diagnostics
- Les diagnostics de surface habitable (Loi Boutin) ou privative (Loi Carrez) ne sont opposables que dans l’année qui suit l’entrée en jouissance du bien immobilier.
- Comme souvent, ce qui est applicable aux particuliers et aux professionnels ne l’est pas à l’État. Ainsi un bien immobilier vendu par autorité de justice, en vente aux enchères, n’est couvert par aucune garantie de vice caché de la construction, et n’est même pas soumis à l’obligation légale de diagnostics immobiliers avant-vente. Par contre, rien n’empêche l’éventuel futur acquéreur de faire procéder à ses frais aux diagnostics immobiliers de base (mérule, termites, amiante…) avant d’enchérir.
